La cession de bail (longtemps utilisée pour « transmettre » un loyer avantageux) a changé de visage en 2024 : la Loi 31 permet désormais au locateur de refuser une cession sans motif sérieux, en acceptant la résiliation du bail. Voici les règles à jour, côté locateur.
Cession vs sous-location : la différence qui change tout
- Cession de bail : le locataire transfère son bail à un tiers et QUITTE définitivement la relation. Le cessionnaire devient votre locataire, aux conditions du bail existant.
- Sous-location : le locataire reste titulaire du bail et responsable envers vous ; le sous-locataire occupe le logement. À la fin de la sous-location, le locataire d'origine peut revenir.
La procédure : avis écrit et 15 jours pour répondre
Le locataire qui veut céder ou sous-louer doit vous aviser par écrit, en indiquant le nom et l'adresse du cessionnaire ou sous-locataire proposé. Vous avez 15 jours pour répondre : passé ce délai, votre silence vaut CONSENTEMENT. Prenez ces 15 jours au sérieux : c'est votre unique fenêtre pour vérifier le candidat (enquête de crédit et références, comme pour toute location) et répondre formellement.
Refuser : deux régimes très différents depuis 2024
- Sous-location : vous ne pouvez refuser que pour un MOTIF SÉRIEUX (dossier du candidat problématique, par exemple), et votre refus doit être motivé.
- Cession : depuis la Loi 31 (2024), vous pouvez refuser SANS motif sérieux, mais ce refus emporte la RÉSILIATION du bail à la date où la cession devait prendre effet. Concrètement : soit vous acceptez le cessionnaire, soit vous récupérez le logement (et relouez au prix du marché, sous réserve de la section G du bail).
Vous ne pouvez exiger du locataire que le remboursement des dépenses raisonnables engagées pour l'étude de la demande (frais d'enquête, par exemple), pas de « frais de cession » arbitraires.
Bonnes pratiques du locateur
- Répondez TOUJOURS par écrit dans les 15 jours, car le silence vaut consentement, y compris pour un candidat que vous n'avez pas vérifié.
- Vérifiez le cessionnaire comme un nouveau locataire : le bail continue aux mêmes conditions, vous ne pourrez pas « renégocier » à cette occasion.
- En cas de refus de cession (résiliation), confirmez par écrit la date de fin et organisez l'état des lieux de sortie.
- Tracez tout dans votre dossier de bail : avis reçu, vérifications, réponse datée. En cas de contestation au TAL, la chronologie prouvée gagne.
Questions fréquentes
Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Les règles, délais et montants peuvent évoluer : vérifiez toujours l'information à jour auprès du Tribunal administratif du logement (TAL) ou d'un professionnel du droit avant d'agir.