Depuis les avis donnés à compter du 1er janvier 2026, le Tribunal administratif du logement (TAL) applique une méthode de calcul rénovée pour les augmentations de loyer. Fini les taux différents selon le chauffage : un taux de base unique s'applique au loyer, puis on lui ajoute l'écart réel de vos taxes, de vos assurances et de vos travaux. Comprendre cette mécanique, composante par composante, c'est pouvoir proposer une augmentation juste et défendable, et savoir exactement ce que le tribunal retiendrait si le dossier se rendait en fixation. Ce guide décortique chaque étape avec des exemples chiffrés. Chaque règle est marquée « source officielle TAL » ou « vérifiée par sonde » (reproduite au cent contre le simulateur officiel).
La logique d'ensemble : un taux de base + des écarts réels
La méthode 2026 additionne cinq blocs pour obtenir l'augmentation mensuelle : (1) un taux de base appliqué au loyer, (2) l'écart de vos taxes et assurances d'une année à l'autre, (3) une part de vos travaux majeurs, (4) vos nouvelles dépenses d'exploitation et, pour les parcs de maisons mobiles, (5) le déneigement. Chaque bloc se calcule séparément, puis on additionne le tout et on l'ajoute au loyer courant. La différence avec l'ancienne méthode est philosophique : on part d'un taux plancher commun et on personnalise avec VOS chiffres réels, plutôt que d'appliquer des pourcentages différents selon le type d'énergie. Pour voir les cinq blocs s'additionner en direct, notre calculateur d'augmentation de loyer reproduit exactement cette structure.
1. Le taux de base : 3,1 % du loyer (source officielle TAL)
Le point de départ est un taux de base de 3,1 % appliqué au loyer mensuel courant (source officielle TAL, pourcentages publiés le 19 janvier 2026). C'est un taux unifié : il ne dépend plus du type de chauffage (électricité, gaz, mazout) comme c'était le cas avant 2026. Un loyer de 1 200 $ génère donc une base de 1 200 × 3,1 % = 37,20 $ par mois, avant même de compter les taxes ou les travaux. Ce taux est révisé chaque année en janvier par le TAL : pour un avis donné en 2027, il faudra utiliser le taux 2027.
2. L'écart des taxes et des assurances (vérifiée par sonde)
Le deuxième bloc traduit la variation réelle de vos taxes municipales, de vos taxes scolaires et de vos primes d'assurance. On compare le montant de l'année récente à celui de l'année précédente, puis on répartit l'écart sur douze mois selon la part du logement dans l'immeuble. Le point subtil, vérifié par sonde, est que le calcul n'est pas symétrique. À la hausse, l'écart retenu est diminué de l'inflation : on retient « montant récent − montant précédent × 1,031 », et si le résultat est négatif (hausse inférieure à l'inflation), il est ramené à zéro. À la baisse, au contraire, la diminution est transmise intégralement : « montant récent − montant précédent », sans facteur, et le résultat négatif réduit bel et bien l'augmentation.
- Hausse au-dessus de l'inflation, taxes scolaires 1 500 $ → 1 800 $, part du logement 1 017/1 200 : écart retenu = 1 800 − 1 500 × 1,031 = 253,50 $, puis ÷ 12 × part = 17,90 $/mois (vérifiée par sonde, au cent).
- Hausse sous l'inflation, assurances 6 000 $ → 6 100 $ (soit +1,7 %, moins que 3,1 %) : l'écart retenu tombe à 0 $. La faible hausse est absorbée par le taux de base, pas comptée deux fois.
- Baisse, taxes municipales 6 000 $ → 5 400 $, part du logement 1 017/1 200 : l'écart de −600 $ passe intégralement (pas d'ajustement d'inflation à la baisse), ÷ 12 × part = −42,37 $/mois. Une baisse de taxes peut donc mener à une baisse de loyer recommandée.
La « part du logement » : la clé de la répartition
Les taxes, les assurances et les dépenses communes concernent tout l'immeuble : il faut donc n'en attribuer qu'une part au logement visé. Le TAL répartit selon les loyers : la part d'un logement, c'est son loyer divisé par le total des loyers de l'immeuble (méthode de la grille des loyers, source officielle TAL). Un logement à 1 200 $ dans un immeuble dont les loyers totalisent 6 000 $ porte donc 20 % des dépenses communes. C'est plus fin qu'une simple division « à parts égales » entre logements, car un grand logement porte une plus grosse part qu'un studio. Notre calculateur affiche cette part en direct dès que vous entrez le total des loyers.
3. Les travaux majeurs : 5 % par an (source officielle TAL)
Les réparations majeures et les améliorations (une nouvelle toiture, le remplacement des fenêtres, la réfection de la brique) sont des dépenses d'immobilisation : on ne les récupère pas d'un coup, mais à raison de 5 % du montant par année (source officielle TAL). On part de la dépense, on en déduit les aides reçues et les indemnités d'assurance, puis on applique 5 %, on ramène au mois et on répartit selon la part aux loyers entre les seuls logements qui profitent des travaux.
- Une dépense de 24 000 $ pour un logement, sans aide ni indemnité : 24 000 × 5 % = 1 200 $/an, soit 100 $/mois attribués à ce logement (vérifiée par sonde, au cent).
- Case « portier » : un logement qui ne profite PAS des travaux (par exemple des travaux dans un seul appartement) ne porte rien de cette dépense, même s'il est dans le même immeuble (vérifiée par sonde).
- La répartition entre logements concernés se fait au prorata de leurs loyers, pas à parts égales : trois logements aux loyers différents ne portent pas chacun un tiers, mais leur quote-part réelle (vérifiée par sonde).
4. Les nouvelles dépenses d'exploitation (vérifiée par sonde)
Contrairement aux travaux majeurs, une nouvelle dépense d'exploitation récurrente (un nouveau contrat d'entretien de l'ascenseur, un service de conciergerie ajouté) se transfère à 100 %, pas à 5 %. On prend la dépense annuelle, on en retire les aides, on la ramène au mois et on la répartit selon la part aux loyers entre les logements concernés. Une même somme de 12 000 $ pèse donc très différemment selon sa nature : 50 $/mois si c'est un travail majeur amorti à 5 %, mais 1 000 $/mois si c'est une nouvelle dépense annuelle récurrente. Bien classer chaque dépense est donc essentiel, et c'est exactement ce qu'un logiciel de gestion qui connaît la méthode québécoise vous aide à faire.
5. Le déneigement (parcs de maisons mobiles)
Pour les terrains de maisons mobiles, la variation du coût de déneigement d'une année à l'autre constitue un bloc distinct, calculé comme un poste de taxes (même logique d'écart réparti aux loyers). Ce bloc ne s'applique pas aux logements ordinaires ni aux résidences pour aînés. Comme sa méthode de calcul exacte reste à confirmer, notre outil ne le chiffre pas et ne l'ajoute pas au résultat : pour un parc de maisons mobiles, référez-vous à l'outil officiel du TAL pour cette composante.
L'arrondi et le total (vérifiée par sonde)
Chaque bloc est arrondi au cent, puis le nouveau loyer final est arrondi au dollar le plus proche (vérifiée par sonde : 1 047,50 $ devient 1 048 $, 1 065,02 $ devient 1 065 $). Il n'existe aucun plafond global dans la méthode : si vos travaux et vos taxes le justifient, l'augmentation calculée peut être importante. À l'inverse, il n'y a pas de plancher non plus : une baisse de taxes non compensée peut donner un nouveau loyer inférieur à l'ancien. C'est ce que le tribunal appliquerait si le locataire refusait votre avis et que le dossier allait en fixation.
Passez du calcul à l'avis, sans ressaisie
Comprendre la méthode, c'est bien ; l'appliquer à vos vrais chiffres sans erreur, c'est mieux. Notre calculateur d'augmentation de loyer reproduit les cinq blocs de la méthode 2026 et se met à jour instantanément. Et dans ImmoAdmin, le calcul est prérempli à partir de vos dépenses réelles (taxes, assurances, travaux déjà saisis par immeuble), puis enchaîne directement sur la préparation de l'avis officiel : vous confirmez, le logiciel prépare l'avis conforme et le transmet dans les bons délais.
Questions fréquentes
Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Les règles, délais et montants peuvent évoluer : vérifiez toujours l'information à jour auprès du Tribunal administratif du logement (TAL) ou d'un professionnel du droit avant d'agir.