Calculateur de rentabilité immobilière

Évaluer un immeuble à revenus, ce n'est pas un seul chiffre : c'est une poignée de mesures qui se complètent. Voici celles que les investisseurs sérieux et les prêteurs utilisent réellement au Québec.

• TGA (taux global d'actualisation, ou cap rate) = revenu net d'exploitation ÷ prix. Le rendement de l'immeuble avant financement. Repère de marché : 4 à 6 % en banlieue, plus bas au centre de Montréal.
• MRB (multiplicateur de revenu brut) = prix ÷ revenus bruts. Un indicateur rapide de cherté ; plus il est bas, plus les revenus sont élevés par rapport au prix.
• RNE (revenu net d'exploitation) = revenus effectifs − dépenses d'exploitation. Le cœur du calcul : il exclut toujours l'hypothèque.
• Cashflow par porte = ce qui reste chaque mois, par logement, une fois l'hypothèque payée.
• RCD (ratio de couverture de la dette) = RNE ÷ service de la dette. Le ratio que votre banque regarde en premier.

C'est l'erreur la plus répandue (et la plus coûteuse) des calculateurs de rentabilité. Au Canada, la Loi sur l'intérêt(article 6) impose que les hypothèques à taux fixe composent l'intérêt deux fois par an (semi-annuellement), et non chaque mois comme aux États-Unis. Le taux affiché (par exemple 5 %) est un taux nominal annuel composé semi-annuellement, pas un taux mensuel.

Concrètement, le taux mensuel réel n'est pas 5 % ÷ 12, mais un peu moins. Un calculateur qui applique la formule américaine (taux ÷ 12) surestime votre paiement. Sur un prêt de 750 000 $ à 5 % sur 25 ans :

• Composition semi-annuelle canadienne (exacte) : 4 362,04 $/mois ;
• Composition mensuelle américaine (erronée) : 4 384,43 $/mois ;
• Écart : +22,39 $ par mois, soit environ 6 716 $ de trop sur 25 ans.

Notre calculateur applique la formule canadienne exacte. C'est le genre de détail qui fausse une analyse de cashflow sans qu'on s'en rende compte, et qui distingue un outil rigoureux d'un outil approximatif.

Beaucoup de calculateurs divisent le cashflow par la seule mise de fonds. Mais votre investissement réel, c'est la mise de fonds plusles coûts d'acquisition : les droits de mutation (taxe de bienvenue), le notaire, l'inspection, parfois des rénovations initiales. Les ignorer gonfle le rendement affiché.

Le mode complet vous laisse saisir ces frais et calcule votre rendement sur l'investissement total réel, un chiffre plus bas, mais honnête. C'est celui qui reflète vraiment ce que votre argent rapporte.

• Oublier les vacances. Aucun immeuble n'est loué à 100 % en permanence. Une provision de 3 à 5 % du revenu brut est un repère prudent. L'omettre gonfle le RNE.
• Sous-estimer l'entretien. Un ratio de dépenses sous 30 % est presque toujours un drapeau rouge : l'entretien, la gestion ou la réserve de remplacement ont été oubliés.
• Confondre cap rate et rendement. Le TGA mesure l'immeuble sans dette ; le rendement sur mise de fonds mesure votre argent avec le levier. Ce sont deux chiffres différents.
• Ignorer la composition semi-annuelle. Voir la section ci-dessus : la formule américaine surestime le paiement de milliers de dollars sur la durée.
• Calculer le rendement sur la mise de fonds seule. Sans les coûts d'acquisition, le rendement affiché est trop optimiste.

Volontairement, ce calculateur ne dira jamais « bonne affaire » ou « mauvaise affaire ». Une même métrique peut convenir à un investisseur et pas à un autre, selon sa stratégie, son horizon et sa tolérance au risque. Nous affichons les chiffres exacts et les fourchettes de marché comme repères. La décision vous appartient. Pour approfondir, lisez notre guide Calculer la rentabilité d'un immeuble locatif au Québec.