Un immeuble à revenus ne s'évalue ni au « feeling » ni au prix affiché : il s'évalue avec trois ou quatre ratios que tout investisseur québécois devrait pouvoir calculer sur un coin de table. Voici les formules, les fourchettes de référence et les pièges de calcul les plus courants ; pour les appliquer en quelques secondes, notre calculateur de rentabilité fait le calcul (TGA, MRB, cashflow, RCD) avec le paiement hypothécaire canadien exact.
Les revenus : partir des loyers RÉELS, pas du potentiel
Le revenu brut effectif = loyers annuels réellement au bail (pas « le marché ») + revenus accessoires (stationnements, buanderie) − une provision pour vacance et mauvaises créances (souvent 2 à 5 % selon le secteur). Exigez les baux et le registre des loyers du vendeur : au Québec, les loyers en place sont protégés par la reconduction et ne se « replacent » pas au marché du jour au lendemain (voir l'augmentation de loyer).
Les dépenses d'exploitation : la liste complète
- Taxes municipales et scolaires (les vraies factures, pas l'estimation du courtier).
- Assurances (immeuble locatif, responsabilité).
- Énergie payée par le locateur (aires communes, chauffage si inclus aux baux).
- Entretien et réparations courantes : règle du pouce 5 à 10 % des revenus, plus pour un immeuble âgé.
- Déneigement, pelouse, extermination, conciergerie.
- Gestion : comptez 3 à 5 % des revenus même si vous gérez vous-même : votre temps n'est pas gratuit.
- Réserve pour dépenses majeures (toiture, balcons, fenêtres) : une provision annuelle évite l'illusion de rentabilité entre deux rénovations.
Les trois ratios de base
- MRB (multiplicateur de revenu brut) = prix ÷ revenus bruts annuels. Utile pour comparer vite des immeubles semblables d'un même secteur ; inutile pour comparer deux marchés différents.
- RNE (revenu net d'exploitation) = revenus effectifs − dépenses d'exploitation (AVANT financement). C'est la vraie « production » de l'immeuble.
- TGA / taux de capitalisation = RNE ÷ prix. Le ratio central : il permet de comparer n'importe quels immeubles et de tester la sensibilité du prix (un TGA de 5 % signifie que chaque 1 000 $ de RNE vaut 20 000 $ de prix).
Le cashflow : ce qui reste dans VOTRE compte
Cashflow = RNE − service de la dette (capital + intérêts). Un immeuble peut avoir un beau TGA et un cashflow négatif si le financement est serré. Les prêteurs testent d'ailleurs le ratio de couverture de la dette (RNE ÷ paiements annuels) : visez 1,15 à 1,25 minimum pour que le dossier passe et survive à une hausse de taux.
Exemple rapide : un quadruplex
Quatre logements à 1 200 $/mois = 57 600 $ de revenus bruts. Vacance 3 % → 55 872 $. Dépenses (taxes 9 500 $, assurances 3 200 $, énergie 1 800 $, entretien 4 500 $, déneigement 1 200 $, gestion 2 200 $, réserve 2 500 $) = 24 900 $. RNE = 30 972 $. À un prix demandé de 640 000 $, le TGA ressort à 4,8 %. Avec une hypothèque de 512 000 $ dont le service annuel est d'environ 38 000 $, le cashflow est NÉGATIF d'environ 7 000 $/an : le prix « du marché » ne passe pas le test du financement, et c'est votre argument de négociation.
Suivre la rentabilité APRÈS l'achat
La rentabilité se gagne ensuite dans l'exploitation : loyers encaissés à temps (les retards se gèrent dès le jour 1), renouvellements optimisés chaque année, dépenses tracées par immeuble pour vos impôts (T776) et vos RL-31. Un tableau de bord qui montre revenus, dépenses et taux d'occupation par immeuble en continu (c'est exactement ce que fait ImmoAdmin), transforme ces calculs d'achat en pilotage permanent. Avant de choisir votre outil de suivi, il vaut la peine de comparer ImmoAdmin aux autres plateformes sur le suivi financier et les rapports.
Questions fréquentes
Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis financier, fiscal ou une recommandation d'investissement. Les calculs présentés (MRB, TGA, cashflow) sont des outils d'analyse générale : pour une décision d'achat ou de financement, consultez un professionnel (courtier hypothécaire, CPA ou conseiller financier).